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Capacité d’endettement

Capacité d’endettement : Comment ça marche ?

Avant de s’engager dans la démarche de financer un projet, la première étape consiste à faire le calcul de sa capacité d’endettement par rapport au taux d’endettement acceptable. Cette opération consiste à connaître le montant que l’on peut prétendre emprunter et par conséquent bien dimensionner son projet.

On pourra définir le calcul de sa capacité d’endettement par le montant maximum de mensualités que l’on peut supporter pour un taux d’emprunt et une durée donnée. Il en résultera un montant d’emprunt.

Voir à titre d’exemple la simulation que l’on peut effectuer :

Comment calculer votre taux d’endettement acceptable ?

Cette définition ne répond pas totalement à la question qui est de connaître ou au moins d’estimer ce maximum acceptable par l’organisme de financement.

Il y a un ratio de référence qui ne constitue pas une règle absolue mais qui est largement utilisé par les banques comme indicateur : le taux d’endettement acceptable. Le calcul de ce taux consiste, de façon simplifiée, à rapporter les charges aux revenus sur une base mensuelle.

On détermine ainsi un % de vos revenus que vous pouvez consacrer au remboursement d’emprunts, dettes et loyers (si vous êtes locataire).

Quel est le taux d’endettement maximum acceptable ?

En règle générale, les organismes financiers font tous ce calcul de capacité d’endettement sous forme d’un % qui ne doit pas excéder un tiers des revenus : 33%.

Des règles professionnelles existent comme celle du H.C.S.F. (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui demande aux banques, pour les crédits immobiliers de ne pas dépasser 35% assurance comprise.

Au-delà de ce %, votre équilibre financier sera considéré comme plus fragile et d’autres critères rentreront en ligne de compte pour décider de l’octroi d’un crédit.  

On pourra donc affiner la définition du calcul de la capacité d’endettement par : le montant empruntable qui aboutit à ne pas dépasser (crédits en cours compris ) le taux d’endettement acceptable maximum accepté par la banque.

Calcul de la capacité d’endettement : Quels sont les intérêts ?

Savoir effectuer un calcul de la capacité d’endettement (immobilier, consommation, travaux, voiture) et connaître ses règles de calcul.

Même de façon approximative présente donc un intérêt majeur pour évaluer ses chances d’aboutir à l’obtention d’un financement.

Le calcul de sa capacité d’endettement, réalisé mécaniquement au travers d’un taux d’endettement acceptable ne présente pas de difficulté en soi. Par contre la définition des termes de ce ratio devient plus complexe. 

Quelles charges retenir ?  Quels revenus retenir ? Ces questions en soulèvent d’autres et requièrent un savoir-faire particulier. De plus les organismes financiers s’accordent sur le principe de ce ratio mais pas sur la définition exacte. Tel revenu sera retenu en totalité ou partiellement ou pas du tout. Certains revenus génèrent des charges et une présentation du revenu « net » (revenus – charges) peut faire la différence.

Cette complexité nécessite de faire appel à un spécialiste du marché qui, selon votre situation : vous permettra d’affiner le calcul de votre capacité d’endettement dans l’immobilier et au global ; connaîtra les divergences d’approches des établissements prêteurs et pourra ainsi optimiser votre ratio vers tel ou tel organisme en fonction de votre situation.

La décision d’octroi d’un crédit peut se décider parfois à une différence d’un chiffre à droite de la virgule. En effet, un taux d’endettement de 39,9% ne sera pas interprété de la même manière que 40,1%